「夫貸款妻作保」二屋限貸綁死！　網：共同買房就麻煩 中央銀行自14日起實施自然人特定地區第二戶房貸從最高7成降至6成，許多民眾對於第二戶定義還是霧煞煞，像是一對夫妻在網上詢問，兩人於婚前買房、共同登記，由丈夫當貸款人，妻子為保證人，近期妻子要買特定地區第二間房子，這樣的話她算第二戶嗎？會受到限貸管制嗎？ 網友發表見解，「兩個人的額度都佔住了，可惜」、「沒記錯共同掛名就屬於第一間，之後個人買都屬於第二間房，之前房仲有提醒我」、「沒意外共同掛名就都不是首購」、「所以人家才說不要共同持有，很麻煩」。 住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，所謂的第二戶針對自然人，若共同登記，也就是兩人名下都有房產，不論婚前或婚後都有第二戶限貸，最好的購屋策略就是改為丈夫（個人）持有，且已結婚無贈與稅，妻子去買第二間房就不會受到央行限制。 至於房屋貸款人和保證人不同時，第一間房認定以貸款人，以及登記在誰名下為主，不過該例在共同登記的前提下，不管哪一人在特定地區購入第二間支付款項，都視為第二戶，除非只是登記在丈夫名下，妻子並沒有持有，自然就不會受限。 陳炳辰提醒，但凡申辦特定地區第二戶購屋貸款，整體在政府、相關部會的關注下，存準率提高，銀行審核也嚴格，都可能影響新承作放款，購屋族不可不慎。

限貸令是什麼？ 3分鐘快速瞭解「限貸令」，對首購屋族有何影響？ 銀行房貸辦不過、房貸利率拉高，以及房貸要排隊撥款等現象，都在2024下半年一併出現，這是因為號稱史上最嚴格的「限貸令」來了！各家銀行為了避免踩到《銀行法》72–2條的紅線，所以將房貸撥款的水龍頭拴緊甚至關上。這對購屋族將會有何影響？就讓本文帶你用3分鐘來快速瞭解。 一、限貸令是什麼？快速瞭解限貸令懶人包 「限貸令」並不是財政部或是中央銀行所頒布的命令，而是早在《銀行法》72–2的規範中就有明文規定：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額，及金融債券發售額加總的30%。」 因為新青安貸款的推波助瀾下，讓原本因為打炒房政策，逐漸降溫的房市又再度熱絡起來。根據金管會統計，截至2024年7月底，國銀房貸餘額已連續3個月，每個月都增加千億以上，連帶炒熱民營銀行不動產放款占比，也即將逼近30%的法規上限。 中央銀行為了穩定金融秩序，以「道德勸說」的角度，邀請各大銀行主事者喝咖啡，並且提醒切勿踩到30%的放款紅線。因此在各銀行的共同默契下，紛紛緊縮房貸的放款業務。此一消息經過媒體批露後，為方便形容各大銀行房貸放款緊縮的現象，才會以「限貸令」來定義。 二、限貸令形成的原因以及實行機構 限貸令簡單來說，就是銀行自主管理貸款資源，不可過度流向不動產貸款。那麼限貸令形成的原因為何？跟哪些部會機構有關？請跟著本文的說明一起來瞭解： 1.限貸令原由 各家銀行紛紛祭出限貸令，主要的原因有2： 新青安貸款 史上最優惠的新青安房貸，因為低利率、長達5年的寬限期、可分40年償還，月付金大幅降低，促使許多人蜂擁進入房地產市場中。根據央行統計，截至2024年5月為止，5大行庫（台銀、土銀、合庫、華南銀、第一銀）房貸放款金額已達約1162億，其中新青安房貸占比約為41%，已創歷史新高，可見房市因為新青安帶動，確實炒熱一波買氣。 即將踩到30%放款紅線 近幾年來各縣市房地產成交金額漲幅驚人，讓平均申貸的金額跟著增加，導致每一家銀行整體房貸放款金額也大增。根據金管會統計，計有13家銀行的房貸占比已經超過27%，即將逼近《銀行法》所規定的30%上限。為避免觸範銀行法的天條，因此國內多家銀行紛紛祭出限貸令。 2.限貸令實行機構：財政部、金管會、央行、銀行 依目前來說，限貸令相關的實行機構，由上到下會有4個角色分層把關： 財政部：嚴格審查新青安貸款違規的情形（轉租、人頭戶）。 中央銀行：提醒各家銀行自主控管不動產貸款量，以避免資源過度集中不動產貸款。 金管會：做為銀行的監督機構，職責是確保各家銀行皆遵守銀行法的規範。而房貸撥款審核變嚴格、撥款變慢，是銀行端的作業，並非金管會的命令。不過，只要踩到30%的放款紅線，金管會將對銀行處以鉅額罰款。 銀行：作為末端的放款機構，遵守銀行法的規範，自主控管不動產貸款總量，目前各家銀行房貸審核及撥款以價制量，利率調升、成數下降。 三、限貸令實行後的影響 限貸令實行後，對於房市立即造成巨大的震撼，影響主要體現在以下幾個方面： 1.影響房屋3大族群 限貸令將會影響首購族、換屋族，以及租屋族等3大族群。詳細說明如以下所列： 首購族：限貸令將會降低房貸成數並提高貸款利率，這會讓口袋較淺的首購族群，在短時間內難以籌措出足夠的自備款差額，將導致首購族捨棄成屋轉向預售屋，反而讓預售屋的買氣更旺盛。 換屋族：這類族群大多會將舊屋賣出後，才有能力買新屋。因此限貸令一出，將面臨舊屋的買氣下降、換屋的計劃要延後。 租屋族：限貸令後的房貸利率提高，將連帶影響房東將利率轉嫁到房租上，這對租屋族群來說，無疑將負擔更沉重的租金成本。 2.影響房屋貸款 限貸令對於房屋貸款的影響，主要會呈現在利率、撥款時間與購屋違約等3方面： 房貸利率：自2024年七月起，一般房貸利率普遍已拉高3%左右。即使有2.185%地板價的銀行也不多見了，而且就算提出申請，能拿到低利率房貸的機會也是極低。 撥款時間：自限貸令開始，各大銀行紛紛採取總量管制，分行所收的房貸案件，必須向總行進行登記，購屋者須等到有房貸的缺額才有機會輪到，因此申請房貸的時間將越拖越長。 購屋違約：因為上述2項原因，使得買家申請房貸的難度大增，可能讓購屋違約的情形增加。 3.限貸令的長短期影響 限貸令影響的結果，可以由短期與長期2方面來觀察： 短期影響：通過嚴格限制的手段，有可能因為房屋成交量減少，讓一些口袋不深的投資客退場，促使房價短時間內有下跌的機會。 長期影響：因為房價下跌，一些房東可能會將成本反映在租金上，讓廣大的租屋群眾增加生活負擔，反而造成社會不穩定的隱憂。 四、購屋族如何突破限貸令？ 限貸令來勢洶洶，對於房市造成巨大的震撼，但是對於購屋族來說，真的就束手無策了嗎？其實還是有方法可以尋求突破的，你可以試著從以下幾個方法來著手： 多問多比較，除了比較各家銀行外，銀行本身的分行也可以多問。 願意購買銀行提供的房貸壽險，或是理財方案，提高過件的機率。 銀行之外，農漁會以及信用合作社，也是有機會突破的貸款方式。 協調屋主以「期約交易」方式，將交屋時間延長盡量避開限貸令。 購買預售屋，在完工後以分戶貸款的方式，盡量減少限貸令影響。 限貸令是銀行與政府之間的默契！一方面可以避免踩到30%的放款紅線，另一方面也能針對過熱的房市進行降溫。雖然對於房市造成了一定的衝擊與影響，但是購屋族並非只能「望貸興嘆」。只要參考本文所提供的突破方法，並勤勞的對各家銀行房貸方案多加比較，還是有機會可以申請到合適的房屋貸款。