判例#2 管委會敗訴

裁判字號：
臺灣嘉義地方法院 106 年度簡上字第 18 號民事判決 (二審)

上訴人　 港坪市場大樓管理委員會
被上訴人 朱淑芳

事由節錄:
從陽台落地門邊界到浴室門的邊界，該範圍的外牆及內牆均有裂痕導致系爭房屋漏水，應屬真實。

法院判斷節錄:
經查，原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界，該範圍的外牆有裂痕，該漏水處牆面為系爭大樓之最外圍牆面，足見漏水處之外牆除作為隔間之用外，亦與大廈整體結構攸關，而兼具承重之功能，屬公寓大廈中具有重要作用之承重牆無訛。且依社會通念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆或公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門等，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分，如國內因地震等因素，造成公寓大廈外牆發生龜裂、滲漏之情形，裂痕常延伸貫穿數層樓之外牆，上
下裂縫相通，各層區分所有權人難以獨善其身，如認此重要構造屬區分所有權人之專有部分，得未經其他共有人同意而任意處置，無異將影響公寓大廈之整體外觀，亦有違公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第8 條第1 項制定之立法原意。至公寓大廈管理條例第56條第3 項規定，辦理公寓大廈建物所有權第一次登記，獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建物以其外緣為界辦理登記；有隔牆之共用牆壁，以牆壁之中心為界，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。蓋區分所有權人之單獨所有權，如以區分所有之空間為範圍，違反物權須以物為標的之原則，故以上開規定規範建築物登記所有權之範圍，俾維持區分所有建築物為物的性質，但解釋上應認為此屬於區分所有權之對外關係（例如買賣、課稅等），於區分所有權人相互間之內部關係，仍應認為建築物之外牆為區分所有權人所共有。（臺灣高等法院104 年上易字第605 號判決意旨參照）足證，被上訴人主張原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界該範圍的外牆，確屬承重牆，應屬系爭大樓之共用部分無誤。

系爭住戶規約第2條第3 項約定：「本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用」，同規約第12條亦明定：「共用部分之修繕，由管理委員會為之」等語，有系爭大樓住戶規約1 份在卷可佐，足證上訴人所屬系爭大樓住戶規約亦明文將系爭大樓外牆面定義為共用部分，並由管理委員會負修繕之責。上訴人雖主張，系爭大樓104 年度區分所有權人會議第三案表決，對於非因公共設施造成之滲水問題應由該住戶自費處理，105 年12月18日區分所有權人大會，經過半之區分所有權人表決通過，修訂住戶規約第2 條第3 項規定，外牆部分為專用部分，依規約第12條約定，應由各住戶自行負責修繕，該規約溯及既往。是無論依公寓大廈管理條例之規定或系爭規約之約定，均應由各區分所有權人自行負修繕責任云云。然查，決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2 項定有明文。區分所有權人會議 乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，應類推適用民法第56之規定。如當事人有爭執，以多數決表決方式，形成對少區分所有權人或住戶課予不符比例原則之不利益分擔決議，有違反誠信原則，依民法第56第2 項、第148 條第2 項，應屬無效。

綜上所述，被上訴人依系爭大樓住戶規約、公寓大廈管理條例及民法侵權行為之法律關係，請求上訴人將被上訴人所有門牌號碼嘉義市○區○○路○○○ 號7 樓之3 房屋主臥房（含浴室）之外牆（即原審附圖所示從陽台落地門邊界到浴室門的邊界，該範圍的外牆），以「牆壁裂縫高壓灌注（由房屋內部負壓灌注）」或「外牆施作透明防水材」方式修繕至不漏水之狀態